以前、塗装工事をしているお家の方から、
「近くのお家でお年寄りの孤独死があったみたいで・・・・。」
という話を聞きました。
「孤独死があったようなお家ってどうなるのかなぁ・・事故物件になるのかな・・・事故物件って売れるのかなぁ・・・。」
という話になり、私はそのことについて何も知らなかったのでその後、
広学のため調べてみました。
まず、わかったことは、
「事故物件って売れるのか？？」という疑問に関しては、売れます。
事故物件などの訳あり物件を専門で扱っている業者が、
仲介手数料なしでスムーズに買い取ってくれるということがわかりました。
コチラの業者です！
「訳あり物件買取プロ」 です。
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事故物件のこと、その他売却方法など説明してみます。
事故物件とは、どういう物件のことなのか？
事故物件とは「自然死や不慮の事故死以外の死」や「特殊清掃が必要になる死」が発生した物件のことを指します。
つまり、自殺や他殺が発生した物件や、原因が明らかでない死亡、自然死や事故死であっても特殊清掃が行われた物件が事故物件として該当します。
心理的瑕疵が伴う物件は事故物件
心理的瑕疵とは、事故や事件、自殺などがあった物件には住みたくない、というような心理的な抵抗が生じる恐れのあることを言います。
物件を購入した後に見つかるような欠陥（瑕疵）には、
「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」があります。
心理的瑕疵のある物件がは事故物件と言えます。
告知義務のある物件
事故物件を売却する際は、心理的瑕疵となった要因を必ず買主に伝える告知義務があります。
・他殺
・自殺
・事故死（日常生活における不慮の事故といえないもの）
・その他原因が不明な死
・自然死、不慮の事故でも特殊清掃が行われた場合
これらの物件は事故物件となり原則として告知が必要となります。
告知しないで売買すると契約不適合責任
事実を知らせず事故物件を売った場合、売り主の契約不適合責任になります。
売り主は売買契約解除、損害賠償請求の責任を負わされます。
告知義務の期間について、法律上では定められていません。
不動産業者や売主によって判断が異なります。過去の判例などから概ね7年程度とされています。
後々、トラブルになりかねないので、何年たっても告知があったほうが良いです。
事故物件に該当する場合で賃貸物件の場合、事案が発生してから概ね３年間は告知期間になります。
孤独死の場合、事故物件になるのか
孤独死・孤立死のあったお家が事故物件になるのかどうかは、
「心理的瑕疵」によって決まります。
「事件性がなく、誰にも看取られることなく屋内で死亡し、死後2日以上経過してから発見されること」2019年に大阪府警が実施した調査の中では、孤独死を定義しています。
すぐに発見された孤独死のあった物件は、事故物件には該当せず死因に問題がなければ自然死として扱われます。
長期間放置された孤独死、自殺による孤独死のあった物件は、心理的瑕疵に該当する事故物件になります。
人の死についての告知義務はあるが、病死や老衰などの自然死について、売主（貸主）は、買主（借主）に対して告知義務はない
事故物件は、売れるのか？
事故物件は売ることは可能です。
但し、売り主は事故物件であることを告知しなければなりません。
これは、先程の事故物件でも説明させてもらいました。
事故物件の査定・売却価格はどうなる？
事故物件である場合、通常の物件と同じ価格では売ることも貸すことも成立しにくくなります。
売却価格や賃料を下げなければいけないという法律などはありませんが、安くせざるを得ません。
事故物件の売却価格相場は通常物件に比べて約20〜50%ほど割引が相場になります。
価格が下がる割合は、心理的瑕疵の有無による影響が左右
心理的瑕疵が強いケースとして殺人事件があった物件が該当します。
売買価格が相場の半値ほどの値下げが必要になるケースもあります。
事故物件の売り方・売却方法
- 値下げして売り出す
- 解体して更地にして売る
- 不動産業者に売る
値下げして売り出す
事故物件であることを伝えた上で値引きを提示します。
値引き額はケースバイケースですが、値引きしても買い手がつかない場合、更に値引きするか、
訳あり物件買取業者などに売却することを検討することになります。
解体して更地にして売る
更地にしてしまえば、一般的な土地として売却できます。
但し、解体費用もかかります。また、更地にしても告知義務は残ります。
更地にすることで、住むことへの心理的瑕疵が弱まり、売却しやすくなります。
不動産業者・訳あり物件買取業者に売却する
心理的瑕疵の強い物件は買い手がつかない、ということがあります。
こういった場合、不動産業者に買い取ってもらうという方法があります。
不動産業者が仲介して買い手を探すのではなく、不動産業者が自社で買い取るというものです。
但し、どんな不動産業者でも事故物件を買い取ってくれるわけではありません。
事故物件や共有持分の物件、再建築不可物件などは、買取を断る業者もいます。
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